おばあちゃんが所有しているアパートが火事で燃えてしまった！おばあちゃんの相続税を考えると建て直す場合の名義は検討の余地あり？初期投資額、相続税、贈与の方法、考えられる選択肢はいくつかあるようです。（音声はこちら）
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新しくアパートを建てても……でも、家賃1室、2万の所ですよ。
そうなんだよ。
都内とかじゃないですよね。
ね。
私、学生時代1万5,000円の風呂なし住んでましたけど、こんな感じですよ多分。
ほぉ～、そうなんだ。で、滞納してたの？滞納はしてない？
1万5,000円？ギリギリ払ってました。
へぇ～（笑）だから、論点としては、おばあちゃんに残ってる土地が、要するに建物があったときは評価が低かったはずだけど、今、更地になっちゃってるっていうことだと思うんで、そうすると評価額は上がるよね。そうすると相続税払わなきゃいけないんじゃね？っていう話がひとつだと思う。で、お父さんの名義でアパートをつくると、お父さんが借地権を手に入れるんで、おばあちゃんにお金を払わなきゃいけないっていう論点も出てくると。
「借地権」ってサラッとお話よくされますけど、借地権についてちょっとだけご説明をいただけますか。
誰かの土地の上に建物を建てるとその土地を使ってる権利が得られるから、それが土地の価額、税法的に言うと7割だったりするんだけど、それが出てきてしまうので。
発生しちゃうっていうことですね。
今までの回ではやったことないですね。
ああ、そうかそうか。じゃあやめようか（笑）
いやいやいや。
タワーマンションってさ、例えば5,000万とかで買っても、実際タワーマンションの評価額っていうのは1室の評価だからすごい低いわけだよ、固定資産税評価額が。なので、要はそれよりも時価のほうが高いわけだから時価で買うんだけど、例えば1億で買って、固定資産税評価額が2,000万とかだと8,000万評価損が出せるから、それは相続税かかんないよっていう。ただ、それも今は少し規制かかってる。「上の階は少し高くするよ」みたいな。
階によって？
そう。何階以上だったかな。
決まってるんですね。
まあ、でも、それは出てくるからいいんじゃないですかね。
そう。だから、1億円のやつはそんな額になっちゃうから。上層階のほうがどうしても高いじゃない？価格は。価格は高いけど評価額はほぼ同じ……
固定資産税評価額がだいたい一緒ぐらいなんですね。
そう。だけど、低い階は下げるけど高い階は上げるよ、みたいな。今年か、2018年の引き渡しマンションではそういう規制が入ったは入ったけど、とはいっても、だいぶ下がるんでね、だから、買って……
相続終わって…
実質下がって相続税払わずに、次の代になったときに、使うのか、売るのか……みたいなのはある。この場合は多分そういうタワーマンションとかの……でも、これも固定資産税評価額で良いとはいっても、本来時価なんで、相続税の課税って、だから、今そうなってるだけで。
相続税の課税は時価なんですね。
ホントは時価なの。時価を固定資産税評価額っていうふうに言ってるだけなんで、もしかしたら否認されないとも限らないから、不動産屋さんの言いなりにならないほうが良いとは思うけど。まあ、そこまでの効果はないにしても、そういう状態にしようというのが多分答えなんだと思うんだよね。
そうすると、整理しますと、まず答えとしては「おばあちゃんの名義でつくる」と。
まずその前にその土地でどんだけの収益を生めるのかっていうことだとは思うけどね。相続税払ったほうが安いって可能性もあるからね。
そこ、シミュレーションしないと何とも一概には言えないですね。
何とも言えないけど、ここがアパートを建てる前提であれば、収益性が高いもの、アパートなのかマンションをつくれるんであれば、保険金収入もあるだろうから、それごとぶつけて、おばあちゃんの名義でやって相続を待つと。借金しなくても、例えば5,000万で5,000万円つくったとしても評価額は下がると思うんで、そのまま現ナマ持ってるよりは良いでしょうね。ただ、借りたほうが良いとは思うけど。まあ、おばあちゃんも高齢だから誰か連帯保証別で入んねーと借りれないかもしれないね、実際いくら元気でも。
火災保険で保険金が結構入り、それだけで建てられちゃうっていう場合は？
にしたって同じだよね。
いずれにしろ建てて、評価額下げて、相続税がその分減るので。
うん。
だから、キャッシュで持っとくよりも、不動産で持ってて……
この質問者さんですね。
お孫さんでしょ？
でしょうね。「おばあちゃん」って言ってますからね。
そう。だから、とりあえず2人と、お母さんもいるんだったらね、そこの人たちに200万ずつぐらい毎年贈与していけば残るじゃん？で、土地の所は残るかもしれないけど、土地の分だけ相続税払えばいいんでしょ？っていうぐらいでも良いかもしれないね。
土地も売ってキャッシュを……
で、現ナマを贈与してくと。
贈与していく。言いたいのは、相続税の話もしたけど、相続税対策ばっかりやるよりは手残りがどうなんのかみたいな。知ってる人で相続人いないのに「相続税が怖い」って言ってる人いたからね（笑）
何の心配？と。
謎でしょ？「死んでるから大丈夫ですよ」って言うんだけど、「いや、税金がもったいない」って言うんだよ。「だから、ラスベガス行って使おうか」みたいな。「増えたらどうしよう？」とか言ってんだよ。知らねーよ、くれよと思ったけどさ（笑）だから、ちゃんと目的をみる。そして、ちゃんと試算をすれば、ある意味真逆の答えが出るかもしれないから。
だから、相続税というとこだけで話すと先ほどの回答になるけど。
そうそう。財務という目線で見ると……
大きい意味での個人としての出口どこにするかっていうことですね。
そうそう。なのかなという感じですかね。
バイアウトしてね。
うん。
いやいやいや、キレ味抜群の回でしたが。
最後オチつけられたのがちょっと今イラッとしてる（笑）
だから言葉悪くなったんですか？（笑）
それ言われんだと思って（笑）
というわけで今日はやってまいりました。非常に面白い回答になりましたけど、また具体的な情報が、「違った」とかいうことでまた追加で……
クレームもお待ちしてます（笑）
クレームじゃない（笑）追加で情報あればまた回答しますので、ぜひお待ちしております。というわけで大久保先生、本日もありがとうございました。
ありがとうございました。
